上海买房能贷款额度,9月全国新政，对上海楼市有何影响？

刚过去的9月，楼市很迷幻。

上海个别市区新盘，短暂火爆；大多存量盘，在缝隙中挣扎。

市场分化，愈演愈烈。

跟同行交流时，大家纷纷感叹：今年的楼市，太萧条了，再这样下去，会倒戈一片。

9月下旬，全国新政如期而至。

第一个政策，是换房退税。

9月30日，财政部发布公告，2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税，予以退税优惠。

第二个政策，是公积金贷款利率下调。

从10月1日开始，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

我们客观理一下颁布原因，并预计其影响效果。

首先，为什么要在这个时候发布？

因为这两年的全国楼市，实在太差了。

拿上海举例。

2021年，受“三价取其低”政策影响，上海9月二手房成交11809套。今年9月，上海二手房成交14794套（截至到25日）。

但在2020年是多少？

答案是3.1万套。

也就是说，2020年上海9月全月成交，相当于2021年和2022年两个9月的量。

再加上，前年政策严控加全国疫情反复，使得市场元气大伤。

颁布一些政策来***，合乎情理。

换一个角度看，这两项政策针对的主体，是购房者，即需求端。

退税，利好改善客；首套公积金下调，利好刚需客。

毋庸置疑，连发两大利好，就已经做到了对自住型群体的全覆盖。

这与我国一贯的方针很吻合。

那么，这些政策，一定会带火市场吗？

我们先来看退税政策。

退税能有多少，与买房和卖房金额直接挂钩。

而二手房交易，通常是做低房价的。所以，改善客能拿到的退税金额，由两次交易时做低房价后的幅度差决定，所以极其有限。

另外，我认为，未来上海的改善性需求，将成为“半刚需性需要”。

什么意思？

买房，按照家庭生命周期轨迹进行迭代。每个家庭组合，刚开始只需要一到两房就够了。

但随着收入增加、孩子出生、父母年迈，每个家庭就会面临着从小房子换到大房子的问题。

只是，这次退税政策，具有时效性。所以，其影响力必然有限。

再来看公积金下调。

上海单人公积金贷款额度，一般是50万。如果是夫妻双方家庭式购房，贷款额度只有100万。

对于上海高额房价来讲，即使是后者，大多情况还是要依靠商贷。

公积金贷款利率下调，对这些客户来说，能拿到的优惠幅度，可以说是杯水车薪。

综合以上，从政策本身来讲，购房者确实能拿到实实在在的优惠。

但政策的发布，代表着我们的国家意志，即鼓励老百姓的自住需求。

这也意味着，从今年第四季度起，一直到明年年底，从短期政策看，对房地产行业的态度是鼓励式，而非打压式。

无疑，这是个利好信号了。

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