先声明：不是标题党！也不是大忽悠。

这都是：真！人！真！事！

2022年4月，T女士购买北京朝阳区房产一处（二套房），210平米大平层，总价2300万。

自有资金1300万，垫资1000万。新房本到手当天在银行办理抵押，贷款到账后直接还掉垫资，手里还剩余可支配资金300万。

第一年的月供4万出头（先息后本3.85%），第二年开始月供是5万9（等额本息30年，年化利率3.6%）。T女士把这套房出租，每年的租金大概在3.8万-4万之间。

总结一下：首付1000万，贷款1300万，月租金收入3.8万，贷款月供将近6万，实际支出只有2万1左右！

这么买房值吗？

首先，看眼前：首付负担解决了，房本到手了（相当于全款买房），利率超低（按揭贷款大概5.5%左右），手里还有一笔可支配资金。

再看预期利益。假设十年后房价上涨，租金上涨，每个月的实际支出还要减少很多。

假设十年后房价下跌，租金下跌，则月实际支出变多，但是别忘了，10年后的收入还能是现在的收入吗（回想一下2012年你的收入和现在对比）？